深圳典型房地产项目考察报告
深圳典型房地产项目考察报告
前言：
这篇文章，是作为去深圳考察项目之后的“作业”而写的考察报告。
说起考察项目（俺们行话叫“踩盘”，是不是有点黑社会的味道，呵呵），是我们做地产这行的基本训练，所谓“熟读唐诗三百首，不会作诗也会吟”，看好项目看多了，自然也能慢慢看出些门道，培养点儿专业感觉。
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说起考察项目，其实还有不少好玩的事，比方说通常是假装买房者的名义去看（当然，如果是正而八经的交流，自然可以光明正大、大大方方的去），以便能获得更准确更全面的信息。这样一来，就需要和销售代表斗智斗勇（很多有经验的销售人员，很容易就看穿来访者是客户还是同行），有点儿假戏真做的意思，也是挺有趣的。
再比如有些已经入住的小区，想要冲破保安的盘查，也是需要技巧的。我的经验是越大大方方往里进，越不会被阻拦；即便被拦下问，至少在气势上已经让小保安们低了一头，随便编个理由也就过去了。如果再开辆好车，就更是如入无人之地了。哈哈。
再高一层的功夫，就是偷拍。不过这最好有几个人打掩护，象这次多是俺一个人去看，又有热情的销售小姐全程陪同，实在是不好意思“下手”，所以很多地方没有拍照，真是遗憾了，呵呵。
不过话说回来，以上这些旁门左道的功夫，也是不得以的办法，如果各个项目都能大大方方的让同行学习借鉴，那该多好啊。可惜，这种门户开放的境界，估计是难的很呢。
好了，闲话少说，言归正传。
考察时间：201x年9月26-28日
主要考察项目：
中信红树湾，红树西岸，京基御景东方，城市山谷，万科金域蓝湾，香蜜湖翰城，华侨城波托菲诺，淘金山，兆佳业可园，金地梅陇镇，星河丹堤
总体评价：
深圳仍处于中国房地产开发水平的领先地位，其“创新特色”尤为突出。
通过对深圳主要在销代表项目的实地考察，有如下四个特点值得特别关注：
1、 环保节能
2、 户型创新
3、 面积赠送
4、 景观营造
一、新技术新材料的应用逐步成为高端产品必备要素，住宅产品的节能环保指标大幅提高——代表项目：红树西岸，万科金域蓝湾，金地梅陇镇
增大窗面积导致能耗增加；
景观面西晒；
毗邻交通要道噪音影响大；
一梯多户设计造成室内通风差；
……
类似两难问题在项目开发中经常遇到，单靠优化设计难以完全解决。
在深圳，由红树西岸所引导的高技术含量住宅，通过LOW-E中空玻璃和室内外新风循环系统这两项新技术的引入，大大缓解了以上矛盾。
在红树西岸、万科金域蓝湾的销售现场，都有一个展示柜，里面装了两盏大瓦数灯泡，分别直射两块玻璃，一个是普通双层中空玻璃，一个是LOW-E中空玻璃。在销售代表讲解过程中，打开灯泡，1分钟内即可实际感觉到两块玻璃的温度有极大差别，LOW-E中空玻璃的隔热保温效果比普通中空玻璃优势明显。可以大大缓解西晒、节能等问题。
目前这种新材料已经在深圳的高档住宅中成为标准配置。
在万科金域蓝湾的示范单位中，不注意的话很难发现在每个房间的角落都有一个小小的通风口，在这些通风口后面，在天花吊顶上隐藏着通风软管和一个换气设备。这就是目前在深圳高档住宅中广泛引入的自然新风交换循环系统，并且为解决海滨防潮防霉问题，在这一系统中还增加了空气干燥功能，保证了不开窗也能呼吸新鲜空气，且长时间不居住也不会有潮湿发霉现象。
现场感觉，通风效果不错，噪音也比较低，据介绍耗电量也在可接受范围内。
此外，在单价超过3万元的红树西岸项目中，据说更采用的全球领先的家居智能化系统，可以基本实现家电家居的远程监控与遥控，可惜由于该项目示范单位参观需提前预约并交纳8万元参观押金，因此未能实地感受。
此外，在金地梅陇镇项目中，大规模引入外部遮阳栅的设计，不仅遮阳节能，更成为建筑立面的重要特色之一。
外立面遮阳栅（金地梅陇镇）
从以上几点实例中可以感觉到一个大的趋势，即建筑的科技含量、环保节能标准将逐渐成为中高档楼盘的竞争焦点之一，通过新技术新材料新工艺来完善和弥补建筑设计的难题和不足，将成为下一波产品竞争的重要手段之一。
二、结合楼层平面优化，提高小面积住宅空间效率，迎接即将到来的政策导向型小户型竞争趋势；别墅类产品户型进一步优化——代表项目：兆佳业可园，香蜜湖翰城；万科城，星河丹堤，城市山谷
与北京上海等市场有所不同，中小户型历来在深圳的市场供应中占有较大比例，即使高档豪宅的面积相对而言也比较小一些，当然这与南方建筑得房率高有一定关系，但也反映出深圳户型设计更为精细、空间使用效率较高。
特别是在目前“70%，90平米”的政策导向下，进一步提高中小户型的空间效率和居住品质，深圳的户型设计值得我们关注。
香蜜湖翰城是由国有上市房地产公司开发的，整体品质上较少亮点，主要以区位和高性价比取胜。但值得关注的是由新加坡雅格本设计的建筑单体和户型平面，以一梯3-4户为主，建筑造型挺拔简洁，不同于传统蝶型、Y型平面布局，虽是塔楼但不觉蠢笨，特别的楼层平面以100-150的面积为主，面积适中，各套单位互相的遮挡减到最小，户型方正通透，电梯厅全面自然采光，是塔楼户型中比较成功的范例。
兆佳业可园在户型创新上走得更远。这一项目位于深圳布吉关外，以中小户型为主，初步感觉无甚特别，但进入楼内，则有进入“迷宫”之感。
其楼体内以一巨大天井形成楼体本身的基本围合，以内走廊将各个单位连接，并通过一些小的天井通道解决各单位厨卫通风问题。从而使一层8-10户90-100平米的三3房单位仍可基本保证厨卫通风；在户型设计上，90平米的3房复式单位可以再增加夹层房屋，进一步提高了空间使用率。实地感觉居住品质还是可以接受的。
当然这样一梯8-10户的平面设计不可能象板楼那样高品质，必然存在很多空间不足，但整体而言，以小户型单位设计上看，这一项目的空间变化和创新是极为大胆的，针对以年轻人为主的目标客户也是适当的，具有一定的参考价值。
楼中主天井仰视（兆佳业可园摩卡镇）
不仅小户型单位在户型处理上越来越精打细算，在别墅类产品中户型设计也日趋紧凑。万科城、星河丹堤、城市山谷在户型上的创新主要体现在别墅类产品方面。
除星河丹堤外，其他两个项目的联排别墅面积都在150-200平米之间。
至于星河丹堤，是目前深圳最瞩目的豪宅项目之一，倚山临湖，自然条件极为优越，主要以独栋和双拼别墅为主，面积在200-300之间，其户型设计以奢华取胜，有一定创新，值得参观学习。
这三个项目的共同特点是：
1、利用地形变化，创造富于变化的室内空间；
2、巧用天井，扩大采光通风余地，使平面排布更具灵活性。
关于天井，从很久以来考察南方别墅项目，都感觉到是一个非常有价值的设计亮点，可以极大的扩展户型变化余地，营造富于趣味的空间，特别值得深入研究。
三、通过建筑设计及报建手续处理，为客户创造更多赠送面积，提高产品性价比，满足客户心理需求——代表项目：京基御景东方，万科金域蓝湾，兆佳业可园，万科城
在考察过程中，发现无论豪宅还是普通住宅，在面积赠送上均有一定亮点，也是销售代表介绍的一个重点内容，由此可证明越是成熟市场，客户对赠送面积的兴趣越是有增无减。
从具体手法上看，如6米层高阳台不计面积赠送，已成为通行的赠送面积的做法。
6米挑高阳台立面（中信红树湾）
在京基御景东方和万科金域蓝湾项目中，采用赠送面积的方式是，将原本可设计为入户花园的位置处理成为建筑的公共结构平台（即在入户门与客厅门之间以通道相连，通道外为公共结构平台），待竣工验收后可打开通道一侧墙，将该结构平台封闭为该单位的入户花园），以此作为面积赠送。
在兆佳业可园项目中，部分户型主卧外设计了分隔天井的外部结构平台，可部分占用作为主卧的衣帽间，而并不影响天井通风及外管线维护。
在万科城项目中，部分复式单位的入户花园层高也为6米，可自行在上部隔出一夹层房间（在外立面设计中已预留受力柱，所以并不影响外立面完整）。
四、景观营造与建筑造型和谐融合，景观风格特色鲜明，自然资源及地形地貌利用充分。——代表项目：中信红树湾，金地梅陇镇，星河丹堤，万科金域蓝湾
即便抛开深圳先天的气候与环境优势，仍需承认深圳主要知名项目的景观营造水平确属国内领先，其主要长处在于：
1、 景观与建筑风格协调统一，融为一体；
比较典型的是中信红树湾和金地梅陇镇，其建筑风格现代简洁，其景观营造也以条块组合为主，穿插小面积人工水景及雕塑小品，很显个性及档次。
架空层及景观（中信红树湾）
主入口（金地梅陇镇）
钟楼标志（万科城）
2、 在景观小品上下本钱出精品，起到了画龙点睛的效果；
比较典型的是万科金域蓝湾，由于其宗地面积较小，缺乏大手笔景观营造的空间，只能在架空层及其前后做文章，因此在人工小品上很下工夫，从东南亚定制了很多别致的雕塑小品，营造出了浓郁的东南亚休闲度假风情，移步换景、亮点频出、不觉其小。
雕塑小品（万科金域蓝湾）
3、 高度重视集中商业配套的景观氛围营造，以景观烘托商情，营造风情商业；
比较典型的是金地梅陇镇和万科金域蓝湾。传统商业街设计中，多以商业本身为重点，再搭配景观，而在上述两项目中，是将商业配套植入已设定景观主题的景观环境中。
万科金域蓝湾的商业街是外街，临城市主干道，名“香堤坊”，通过部分下沉的处理，避开了主干道的干扰，既保证了对外经营的便利，又营造了独特的封闭氛围；金地梅陇镇为商业内街，名“T-STREET（都市T街）”，以时尚T台为主题，营造了时尚、简约、开敞、通透的景观氛围。
下沉式商业街（万科金域蓝山）
4、 景观元素的大胆创新；
比较典型的是金地梅陇镇的“空中泳池”，部分竟然悬空9米，以透明玻璃为池底，形成悬空游泳的感觉，创意可谓大胆。
5、 因地制宜、与自然和谐的景观设计理念。
比较典型的是华侨城波托菲诺和星河丹堤。
华侨城波托菲诺已经是很多年前的经典项目了，但每次去仍能感到与自然环境和谐的景观魅力，林木幽深，湖光天影，静谧宜人，区域对外封闭自成一体，内部则以开放式景观营造了闲适的度假氛围；
星河丹堤是近期深圳的明星项目，依山临湖，位置优越，其景观营造因势利导、因形就势，别墅建筑散布其间，高低错落，互不干扰。
泳池（华侨城波托菲诺）
五、其他
因时间及条件所限，另有一些典型项目未及走访，如圣莫里斯、香蜜湖1号、招商依云郡、中海大山地、东方尊峪等；
06年深圳秋季展会规模盛大，但在展陈手法的创新上并无太多亮点；
此外，作为深圳乃至全国最大的综合性商业建筑之一，华润投资建设的华润万象城，也以其内部空间丰富、功能组合完善而著称于商业及建筑界。
华润万象城丰富的内部空间变化
华润万象城内的滑冰场
补记：
有些考察所见比较零散，所以没有写进考察报告，在此补记一下。
以下这张照片拍的是一个项目立在售楼处外的“风险提示”牌，主要内容是购买该项目所可能产生的风险以及发展商无法控制的城市周边配套的可能风险。
明示潜在风险，是从万科开始做起的，我觉得是对客户负责、对自己自信的一个表现，可惜万科之后，好象从者寥寥，这次在深圳，除了万科的项目继续有此明示，只看到以下这个项目也有这个东西，而且写的很详细，值得表扬。
这是名门正派的正大光明之道，是房地产行业最终赢得市场尊敬、健康发展的一点希望。
以下这张照片是在深圳秋季房展会上拍摄的一个模型，名为“万科一号”，模型的实际原型是万科尝试用工厂定制、现场组装方式进行住宅建设的一个实验建筑，是住宅产业化的一次实验品。
因为我对住宅产业化一直很感兴趣，始终认为象生产汽车一样建造住宅应该是今后房地产健康发展的一个主流，所以特别去看了看，受益非浅。
不过遗憾的是，这一展示冷冷清清的偏在展厅一角，展会大厅中人来人往，可驻足这一角的却寥寥无几，令人感慨。
以下照片是万科金域蓝湾的围墙，可能在照片中看不太清楚，墙头上有点颜色的点点，其实是各种颜色的碎玻璃片。这种防盗方式，其实是我们小时侯很多院子常用的，是最简陋的处理手法，可放到今天的豪宅项目中，却有了一丝反朴归真的趣味。
难为人家是怎么想的，呵呵。
(教育www.weixiu6.com欢迎您投稿)
下面这张照片是我们在很多小区都经常见的业主维权条幅，并不希奇，只是这是发生在我一直很佩服的华侨城波托菲诺里，要知道，那里可是全国闻名、各地开发商都来学习取经的豪宅样板啊，也会这样？！
由此我得出两个结论：
1、有钱人也会被欺负，也没处讲理，也只能采取这样的手段来维权，在这个意义上，无论豪宅还是经济适用房，在目前的市场环境下，购房者都同样是弱势群体；
2、象华侨城这样国内领先的专业大发展商，还是国资委直管的几个国有大开发集团，又是其倾全力精心打造的样板社区，仍然会有这样或那样的问题，这也从一个方面证明了中国房地产行业发展确实还是初级阶段——非不愿做好，是不能做好、不会做好也。
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